篇一：城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议
时间：2014-1-24 [ 大 中 小 ] 浏览次数：
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翁羿
随着我市房地产业迅速发展，广大居民的居住条件和环境得到了 极大的改善。居民在关注房屋质量的同时也越来越注重配套设施的配 建，其权属及管理问题日渐成为社会关注的焦点。物权法第 73 条规 定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于 业主共有”，但对“公共场所、公用设施”界定并不明确，对于同一 种类型的公建配套用房的权属，各地出台的政策也不一样,给商品房 预售许可及房屋登记工作带来困扰。鉴于此，特对我市住宅区公建配 套设施权属及其管理问题作一些调查与思考，供有关方面研究筹策。
一、我市公建配套管理的基本情况
（一）主要政策规定 我市涉及居住区公建配套管理的政策主要有：《无锡市政府印发 〈无锡市住宅区交接管理暂行规定〉的通知》（锡政发[2000]298 号）、 《无锡市政府批转市教育局等部门〈关于无锡市市区新建居住区教育 设施配套的实施意见〉的通知》（锡政发[2007]196 号）、无锡市政 府关于印发调整<无锡市市区住宅部分配套设施标准>的通知（锡政 发[2004]9 号）、《无锡市商品房交付使用管理办法》（市政府令第
127 号）等，先后对住宅区公共服务设施的建设标准、竣工验收及移 交管理等作了规定。
其中，2012 年 10 月 1 日起施行的《无锡市商品房交付使用管 理办法》规定，商品住宅的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、 金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他配套公共服务设施 应当统一规划、设计，同步配套建设。要求商品房通过交付使用竣工 验收后，房地产开发企业应当将配套公共服务设施按照房屋设施用途 移交使用管理权。教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理 等用房，应当向所在地的区人民政府确定的有关部门或者单位移交；
物业管理用房应当向前期物业服务单位移交；其他配套用房和设施应 当按照有关规定移交。
（二）实际操作情况 新建居住区开发建设时，由市规划主管部门在地块规划设计要点 中提出配套设施指标，市建设主管部门出具公建配套的基本实施要 求，房地产开发单位再向市建设主管部门提交居住区公建配套立项申 请，市建设主管部门根据上述资料结合有关规定进行批复。
对于公建配套建成移交后其权属界定问题，我市暂无政策依据。
当前实际操作中，对于住宅区公建配套房屋登记主要是根据规划、建 设部门的审批证明来确定。对符合规划条件经建设局认定的非经营性 公建配套房屋，初始登记由开发企业代为申请，只登记不发证；对经 营性公建配套房屋，属开发单位所有，登记在开发单位名下，并发放 权属证书。
（三）存在的问题 1、经营性公建配套权属界定模糊。对经营性公建配套项目，我 们通常将市建设主管部门公建配套批复中“经营性”注记作为面积测 绘及预售许可的依据。但在实际操作中，我们发现存在如下问题：一 是公建配套批复对同类公建配套注记不一致。例如：在滨湖新城 3 号地块公建配套项目立项批复中，“文化活动中心”注记为“建议经 营性”，“储蓄所、邮电所”为“经营性”；在 XDG-2009-68 号地 块公建配套批复中，“文化活动中心”没有注记（推断为非经营性）， “储蓄所、邮电所”等为“建议经营性”；又如：太湖新城一号地块 公建配套项目立项批复中，“净菜超市”项目被注记为经营性；
XDG-2009-85 号地块公建配套批复中，“净菜超市”被注记为建议 经营性，由此造成同类公配权属认定不一致，建设单位对此提出异议。
为此，我们也与建设主管部门进行了沟通，其认为公建配套批复中的 注记，只是标明其用途为经营性质，并非对权属的认定。目前，建设 主管部门在公建配套立项批复中对此已不再注记。二是公建配套批复 与规划许可证注记存在不一致。万科城市花园项目的公建配套批复 （滨湖新城 2 号地块）中“书店”、“影视中心”、“邮电邮政中心” “便民修理店”“药店”等注记为“经营性”；而该项目 D1、D3 组团的“建字第 3202112013B0009 号”建设工程规划许可证却注 明邮电邮政中心、药店、图书文化中心、便民修理店、书店等属于公 建配套，未计入商业面积范围。
2、对配套公建实际用途改变缺乏监管。在商品住宅交付使用竣 工验收时，公建配套项目的面积标准达到立项要求，便可通过验收并 移交管理。然而，在实际操作中，一些非经营性的公建配套移交后， 可能会被挪作他用。而经营性商业配套用房归开发企业所有，开发企 业出租或者转让后的实际用途可能发生改变，与规划要求不一致。如 何对交付后的公建配套设施进行监管，更好的维护广大业主的合法利 益，是政府相关部门需要关注的。
3、部分项目开发公司自愿配建的服务性公配缺乏明确规定。为 提高商品房的品质和档次，在按照规定必须配建的公建配套之外，一 些开发公司会设计诸如室内游泳池、健身房、体操室等配套设施，承 诺为业主提供服务，作为销售时的卖点。对这部分配套的产权及使用 管理问题都缺乏规定，业主入住后容易和开发企业间产生矛盾。
二、涉及住宅区公建配套设施的法律法规
（一）《物权法》第 73 条“建筑区划内的其他公共场所、公用 设施和物业服务用房，属于业主共有”；
（二）《城乡规划法》第 29 条“城市的建设和发展，应当优先 安排基础设施以及公共服务设施的建设······优先安排供水、排水、供 电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化 站、幼儿园、福利院等公共服务设施的建设······”；
（三）《物业管理条例》第 50 条“物业管理区域内按照规划建 设的公共建筑和共用设施，不得改变用途”；
（四）《城市房地产开发经营管理条例》第 12 条“······土地使用 权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房 地产开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让 或划拨的依据之一：·····基础设施和公共设施的建设要求·····;”以及第 18 条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十 七条的规定和下列要求进行综合验收：······城市规划要求配套的基础 设施和公共设施的建设情况······”；
（五）《房屋登记办法》第 31 条“房地产开发企业申请房屋所 有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场 所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构 在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”；
（六）《城市居住区规划设计规范 》（GB 50180-93）第 6 条“ 居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗 卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政 管理及其它八类设施”；
从上述法律规定看，国家对公建配套设施的界定没有统一标准， 而《物权法》也未明确公共服务设施的内涵及范围，这就造成了按规 划要求配建的住宅区公建配套设施权属认定模糊不清。
三、其他城市的相关政策
课题组考察了国内兄弟城市的相关政策，总体上讲出台专门政策 的城市不多，主要有西安、成都、天津、杭州、福州、镇江等市出台 具体文件，主要做法：
（一）明确划分经营性与非经营性公共配套设施具体范围。天津 市明确规定：“住宅配套非经营性公建是新建住宅项目中必须控制以 保障民生需求、居民生活必需的公共服务设施，主要包括：教育、社 区医疗卫生、文化体育、社区服务（含菜市场）、行政管理和市政公 用等六类公共服务设施。”非经营性公共配套设施一般规定不得销售， 建成后应无偿进行移交。
（二）分别规定非经营性公共配套设施的产权归属。福州市《关 于居住区公共配套设施建设使用管理的意见》分别规定了属于政府所 有、属于全体业主共有的公共配套设施范围，不在前两者范围的公共 设施产权归属开发建设单位与业主的约定确定；属于政府所有的由管 理单位办理权属登记。天津市、镇江市规定“配套非经营性公建参照 我市直管公产房屋相关规定办理产权登记，由所在区县房屋管理部门 实施统一管理。”
（三）对于属政府所有的非经营性配套在土地出让合同中明确约 定。福州市规定：“国土资源部门应当将居住区公共配套设施建设、 移交等要求，作为土地使用权出让或者划拨文件的必备内容予以公 示。国有建设用地使用权出让公告、出让合同或者划拨决定书等文件 还应当对居住区用地规划确定的下列公共配套设施权属作出约定。”
（四）规定公建配套设施不得改变用途。天津、西安、福州等市 都规定，应当移交给相关部门的公建配套设施不得出租、出售或抵押， 不得改变公建配套设施的使用性质。房屋权属登记部门应当在配套设 施的房屋所有权证上注明其规划设计用途。
四、对公建配套设施权属认定的思考
结合对法律法规的理解，个人认为对住宅区公建配套产权归属的 认定，可以把握以下几点原则：
（一）法定原则。这是认定权属关系的首要原则，对住宅区公建 配套设施法律法规及地方政策有明确规定的，应遵照规定执行。如物 业服务用房，《物权法》明确规定属业主共有，不存在争议。
（二）约定原则。法律对权属规定不明的情况下，应尊重当事人 的约定。对招拍挂出让的项目，凡土地出让合同中明确约定建成后无 偿移交给政府或由政府收购的，则该公建配套设施的产权归政府相关 部门所有。
（三）投资受益原则。“谁投资，谁受益”是《物权法》关于解 决产权纠纷的一个重要原则。过去商品房价格由政府核定，建设成本 已列入小区商品房建设成本的公建配套设施应该归为业主共有。但如 今商品住宅已完全市场化，房价由开发企业根据市场情况自主定价， 故无法判定公建配套的建设费用是否计入开发成本。对于经营性公建 配套项目，如果既无规定又未约定，则可以推定其由开发企业投资建 设，产权归开发企业所有。
（四）权利制衡原则。住宅小区的公建配套设施不论是法定配建 的，还是开发企业自愿配建的，都应当是构成该住宅小区价值的组成 部分，在使用过程中为全体业主提供相应服务。从一定意义上讲，对 商品房预售而言，规划设计中确定的内容都是合同的组成部分，开发 企业不得擅自改变。公建配套设施建成后，不管属于谁所有，都不能 擅自改变用途。
五、对公建配套设施管理的建议
（一）进一步按用途明确居住区非经营性公建配套的具体范围。
对于居住区公建配套设施的范围，规划要求分为教育、医疗卫 生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管 理及其它等八大类，具体还要按统一标准对非经营性（公益性）公建 配套的范围进行明确划分。
1、教育设施：公办幼儿园、小学、初中；
2、医疗卫生：综合医院、社区医疗服务中心、社区卫生服务站；
3、文化体育：文化活动中心、体育运动场馆等；
4、社区服务：社区服务中心、社区服务站、老年活动中心、托 老所、邮政设施等；
5、市政公用：小型垃圾转运站、垃圾分类收集箱、基层环卫机 构、公厕、燃气调压站、居住区级公园等；
6、行政管理：社居委、街道办、派出所、社区警务室等。
（二）明确居住区公建配套设施的投资建设主体。
将居住区公建配套设施的投资建设主体分成三类：
1、公益性公建配套设施由市政府、各区（市）县政府直接投资 兴建或在土地招拍挂条件中，根据规划条件明示该地块中包含的公共 设施配套项目建设要求，由土地竞得方承担配套建设任务，建成后无 偿移交给政府相关主体接管。
2、经营性公共设施配套项目用地按招、拍、挂方式供地，引进 社会资金进行建设，实行“谁投资建设，谁经营管理”。
3、专业设施项目由服务提供商接管维护，如变电站等。
（三）明确居住区公建配套设施的权属及移交接管主体。
1、公益性的公共配套设施明确属政府所有，建成后由政府确定 的管理使用单位与开发建设单位办理移交手续，由管理使用单位申请 办理权属登记手续。
2、经营性的公建配套设施明确属开发企业所有，建成后由开发 企业申请办理权属登记手续，自主经营。对于商品房项目中开发企业 自愿配建的室内泳池、健身房、养老中心等为业主提供服务的经营性 配套用房，建成后登记为开发企业所有，开发企业可自持经营，但今 后未经业委会或多数业主同意，不得擅自转让或改变用途。
3、属全体业主共有的居住区公共配套设施，由开发企业在申请 房屋所有权初始登记时，一并申请登记。房屋登记机构在房屋登记簿 上予以记载，不颁发房屋权属证书。建成后由前期物业服务企业与开 发建设单位办理移交手续，项目所在地区物业主管部门负责监督指 导。
（四）加强制度建设，完善居住区公共服务设施的配套建设工 作机制。公建配套项目从规划设计、投资建设到移交管理，在各个环 节牵涉到的管理部门较多，情况较为复杂。建议市政府明确协调管理 主体，充分发挥牵头作用，同时研究制订专门的管理制度，落实工作 责任，从而进一步规范我市居住区公建配套设施建设管理工作。
总之，居住区公建配套设施是保障居民基本生活需要的必备 设施，也是群众共享基本公共服务的载体，体现了社会管理水平，更 是民生事业所向。规范居住区公共设施配套建设和管理，理顺居住区 公共配套设施各产权人的关系，既关系到人民群众切身利益,又关系 到房地产开发企业建设公建配套用房的积极性。因此，我们有责任厘 清居住区公共配套设施的产权归属问题，维护好各产权人的合法权 益，进而减少和防止由此产生的纠纷，促进社会和谐稳定。（作者单 位：市住保房管局）
篇二：城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
目录
一、概论 二、判断公建配套产权归属基本原则及学说 三、商业配套物业的产权归属 四、会所产权及使用权归属 五、小区游泳池、网球场产权及使用权归属 六、架空层产权归属
七、地下室产权及使用权归属 八、车库、车位的产权、使用权及收益归属
第一页，共21页。
一、概述
（一）公建配套的概念及分类
对于公建配套的分类，根据分类标准不同而有所不同：
1、按照使用性质不同，可分为：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区 （办公） 服务、市政公用和行政管理及其他设施；
2、按盈利与否可分为：非营业性公建配套、营业性公建配套和社会公益性公建配套。
（二）公建配套产权纠纷的主要类型 关于公建配套产权归属的争议问题，主要集中在以下几个方面：
1、小区配套商业物业产权及使用权归属问题；
2、小区车位、车库使用权、使用权及收益权归属问题；
3、小区会所的产权及使用权归属问题；
4、小区人防工程的所有权、使用权归属问题；
5、小区架空层产权及使用权归属问题；
6、地下室产权及使用权归属问题；
7、小区游泳池、网球场等体育设施的产权归属问题。
第二页，共21页。
二、判断公建配套产权归属原则
（一）土地分摊说 此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已全部 被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权已全部转 让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建的产权归开发 商。
（二）成本分摊说
此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如列入， 则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。
根据基本法理及法律基本规定，公建配套是由开发商建筑的，并非由开发商代全
体业主修建，公建配套产权是否随商品房产权一并转移于全体业主，取决于我国 调整物权转让的立法是否有具体规定，不能以此观点作为判断的标准。
第三页，共21页。
二、判断公建配套产权归属原则 （三）建筑面积分摊说
以公建配套是否参与共有面积分摊作为判定是否据有独立产权的依据。如果已参与 分摊，则属于全体业主所有，没有分摊也归开发商所有。
（四）主从物说 此观点认为，根据基本法理及法律基本规定，公建配套如属于商品房的从物， 则其产权随商品房产权一并转移于全体业主，否则其产权归开发商。
如：变电室、配电室、水泵房、垃圾中转站等配套市政公用建筑，需依赖商品 房方能存在并发挥其效用，可以认定为商品房的从物属全体业主。但无法解释 地下车室、人防工程、车库等类似公建配套的产权归属问题。
第四页，共21页。
二、判断公建配套产权归属原则 （五）约定说
判断公建配套产权归属的依据应当看业主与开发商之间是否有约定，如果有约 定应当按照约定来确认。这种约定关键看商品房买卖合同或其补充协议当中是 否有关于公建配套产权归属的约定。有约定从约定，没有约定或约定不明的属 于全体业主。
第五页，共21页。
三、商业配套物业的产权归属
（一）商业配套物业的功能机类型
住宅小区规划建设商业物业，从功能上考虑主要是增加商业设施，便利居民日常生活需要。
因此，商业物业不是小区公建配套必须规划的设施。
从商业配套类型上看主要有两种：一种是独立建筑物；另一种是与住宅连体的建筑物（通常 位于住宅的裙楼或住宅的底层）。
（二）商业配套物业的产权归属 在前述五中判断公建配套物业产权归属学说中，土地分摊说可以作为认定商业物业产权 归属的重要理论依据。即判断开发商是否取得了商业物业的土地使用权，是否支付了 该土地使用权的出让金。如果开发商所建商业配套物业没有单独的土地使用权，也没 有就商业物业单独的土地使用权支付相应的土地出让金，则依据房地不可分割的基本 原则，认定房随地走，该商业配套物业属于业主共有。
第六页，共21页。
四、会所产权及使用权归属
（一）会所的类型与产权归属 从实践来看，会所有以下几种形态：一是独栋建筑物；二是某栋建筑物中的 某套房屋；三是利用架空层、地下室或建筑物特定空间未经规划许可擅自改 建的房屋。与车位、车库不同，《物权法》对会所的产权问题并未作出相关的规定，
判断会所的产权归属，可按如下方法处理：
1、会所已经办理产权登记的，归登记的所有人所有。
2、经规划许可，属独立建筑物或独立的房屋单元，虽未办理产权登记，也 未列入住宅公摊面积分摊的，其产权属于开发商所有。
3、会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属公建平台， 则该部分房屋产权归属按国家及地方有关规定执行。
4、商品房买卖合同如月的会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定 执行。
5、未经规划许可，占用业主共有的场地、空间修建的会所，其产权归业主共有。
第七页，共21页。
四、会所产权及使用权归属 （二）会所的类型与产权归属 会所规划的用途是为业主提供休闲、娱乐场所，该场所的建设本身不是为 准求利益，所以，开发商或物业企业以盈利为目的改变会所使用功能的做 法违背会所的使用功能，依法应当不予支持。
第八页，共21页。
五、游泳池、球场产权及使用权
实践中，小区游泳池、网球场分为室内和室内两种形式，室内的其所有权的认定适用特定 建筑物（如会所）的产权认定。
室外游泳池、网球场等属于小区的配套公共设施，不依附特定建筑物，如何认定其产 权归属？
此类体育设施属于小区公建配套，其没有单独的土地使用权，其所占用的土地 属全体业主所有，因此，其产权属业主共有。
理由：此类体育设施属于小区配套设施没有单独的土地使用权，属于小区 附属设施，不能离开小区的其他建筑物而存在。小区商品房与小区的此类 体育设施之间属主物和从物的关系。从物依附主物而存在，其产权随主物 转移而转移。
第九页，共21页。
五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区业主开 发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小区将游泳池、 网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营，商业化收费，并由 此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球场应当主要服务于本小区的 业主，并不以盈利为目的，合理使用。
篇三：城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
小区公建配套设施产权 及使用权归属法律分析
目录 一、概论 二、判断公建配套产权归属基本原则及学说 三、商业配套物业的产权归属 四、会所产权及使用权归属 五、小区游泳池、网球场产权及使用权归属 六、架空层产权归属 七、地下室产权及使用权归属 八、车库、车位的产权、使用权及收益归属
一、概述
（一）公建配套的概念及分类 对于公建配套的分类，根据分类标准不同而有所不同：
1、按照使用性质不同，可分为：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社 区（办公） 服务、市政公用和行政管理及其他设施；
2、按盈利与否可分为：非营业性公建配套、营业性公建配套和社会公益性公建配套。
（二）公建配套产权纠纷的主要类型
关于公建配套产权归属的争议问题，主要集中在以下几个方面：
1、小区配套商业物业产权及使用权归属问题；
2、小区车位、车库使用权、使用权及收益权归属问题；
3、小区会所的产权及使用权归属问题；
4、小区人防工程的所有权、使用权归属问题；
5、小区架空层产权及使用权归属问题；
6、地下室产权及使用权归属问题；
7、小区游泳池、网球场等体育设施的产权归属问题。
二、判断公建配 套产权归属原则 （一）土地分摊说
此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已 全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权 已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建 的产权归开发商。
（二）成本分摊说 此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如 列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。
根据基本法理及法律基本规定，公建配套是由开发商建筑的，并非由开发
商代全体业主修建，公建配套产权是否随商品房产权一并转移于全体业主， 取决于我国调整物权转让的立法是否有具体规定，不能以此观点作为判断的 标准。
二、判断公建配套产权归属原则
（三）建筑面积分摊说 以公建配套是否参与共有面积分摊作为判定是否据有独立产权的依 据。如果已参与分摊，则属于全体业主所有，没有分摊也归开发商 所有。
（四）主从物说 此观点认为，根据基本法理及法律基本规定，公建配套如属于商品 房的从物，则其产权随商品房产权一并转移于全体业主，否则其产 权归开发商。
如：变电室、配电室、水泵房、垃圾中转站等配套市政公用建筑， 需依赖商品房方能存在并发挥其效用，可以认定为商品房的从物属 全体业主。但无法解释地下车室、人防工程、车库等类似公建配套 的产权归属问题。
二、判断公建配套产权归属原则
（五）约定说 判断公建配套产权归属的依据应当看业主与开发商之间是否有约定 ，如果有约定应当按照约定来确认。这种约定关键看商品房买卖合 同或其补充协议当中是否有关于公建配套产权归属的约定。有约定 从约定，没有约定或约定不明的属于全体业主。
三、商业配套物业的产权归属
（一）商业配套物业的功能机类型
住宅小区规划建设商业物业，从功能上考虑主要是增加商业设施，便利居民 日常生活需要。因此，商业物业不是小区公建配套必须规划的设施。
从商业配套类型上看主要有两种：一种是独立建筑物；另一种是与住宅连体 的建筑物（通常位于住宅的裙楼或住宅的底层）。
（二）商业配套物业的产权归属
在前述五中判断公建配套物业产权归属学说中，土地分摊说可以作 为认定商业物业产权归属的重要理论依据。即判断开发商是否取得了商业物 业的土地使用权，是否支付了该土地使用权的出让金。如果开发商所建商业 配套物业没有单独的土地使用权，也没有就商业物业单独的土地使用权支付 相应的土地出让金，则依据房地不可分割的基本原则，认定房随地走，该商 业配套物业属于业主共有。
四、会所产权及使用权归属
（一）会所的类型与产权归属
从实践来看，会所有以下几种形态：一是独栋建筑物；二是某栋建筑物中的 某套房屋；三是利用架空层、地下室或建筑物特定空间未经规划许可擅自改 建的房屋。与车位、车库不同，《物权法》对会所的产权问题并未作出相关 的规定，判断会所的产权归属，可按如下方法处理：
1、会所已经办理产权登记的，归登记的所有人所有。
2、经规划许可，属独立建筑物或独立的房屋单元，虽未办理产权登记，也 未列入住宅公摊面积分摊的，其产权属于开发商所有。
3、会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权 归属公建平台，则该部分房屋产权归属按国家及地方有关规定执行。
4、商品房买卖合同如月的会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定 执行。
5、未经规划许可，占用业主共有的场地、空间修建的会所，其产权归业主 共有。
四、会所产权及使用权归属
（二）会所的类型与产权归属 会所规划的用途是为业主提供休闲、娱乐场所，该场所的建设本身 不是为准求利益，所以，开发商或物业企业以盈利为目的改变会所 使用功能的做法违背会所的使用功能，依法应当不予支持。
五、游泳池、球场产权及使用权
实践中，小区游泳池、网球场分为室内和室内两种形式，室内的其所有权的认 定适用特定建筑物（如会所）的产权认定。
室外游泳池、网球场等属于小区的配套公共设施，不依附特定建筑物，如何认 定其产权归属？
此类体育设施属于小区公建配套，其没有单独的土地使用权，其所占用 的土地属全体业主所有，因此，其产权属业主共有。
理由：此类体育设施属于小区配套设施没有单独的土地使用权，属于小 区附属设施，不能离开小区的其他建筑物而存在。小区商品房与小区的 此类体育设施之间属主物和从物的关系。从物依附主物而存在，其产权 随主物转移而转移。
五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区 业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小 区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营 ，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球 场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。
六、架空层产权归属
架空层的产权属于业主共有，理由如下：
（一）架空层属建筑物基本结构部分，不属于专有部分。依法属于业主共 有；
1、架空层不具备专有部分的法律构成要件 《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第二条规定，转悠部分同是具有三个条件：一是具有构造上的独立性 ，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登 记成为特定业主所有权的客体。
2、架空层属于建筑物基本结构部分。
六、架空层产权归属
架空层的产权属于业主共有，理由如下：
（二）从容积率及公摊面积分配方式可知架空层属于业主共有；
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算规则》第一条第（二）款第2 项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积 两部分。应分 摊的公用面积包括：室外楼梯、楼梯悬挑平台、门厅、电梯房、多层建筑 中突出屋面结构的楼梯间等，不能分摊的公用面积：报建时未计入容积率 的公共面积和在相关文件中规定不进行分割的公共面积，包括：机动车库 、分机动车库、消防避难层、地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架 空结构转换层和架空作为公众休息和交通的场所等。
六、架空层产权归属
架空层的产权属于业主共有，理由如下：
（三）现行房地产初始登记和转移登记方式决定架空层属业主共有 从初始登记看：初始登记中，由于不计算容积率建筑物不能取得其所在地块 的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房 地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物。
从转移登记看：在房地产二级市场中，房地产开发商与买方签订《买卖合同 》，房地产登记机关按照合同约定办理首次房地产转移登记。架空层的法律 权利归属的转移并未记载于房地产权证。
七、地下室产权及使用权归属
（一）地下室功能分类 1、设备层 2、避难层 3、人防工程 4、车库 5、商场 6、其他
七、地下室产权及使用权归属
（二）地下室产权归属认定方法论 1、建筑容积率说 2、地下土地使用权说 结论：根据物权法定原则，在物权法明确规定地上、地表和地下可以 分别设立建筑用地使用权的情况下，开发商通过规划许可证的方式取得地下 空间建设用地使用权，而地上建筑物的业主其享有的土地使用权仅及于地表 土地使用权，不及于地下土地使用权。
七、地下室产权及使用权归属
（三）使用功能不明的地下室产权归属及使用权归属 依据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条及《物权 法》第一百四十二条之规定，此类地下室属于开发商所有，开发商具有使用 权和收益权。但开发商的使用权应以不侵害业主的权利为前提。
七、地下室产权及使用权归属
（四）地下设备层和避难层产权及使用权归属 依《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第三条规定：地下设备层和避难层产权及使用权归属业主共有。
（五）地下人防工程的产权及使用权归属 人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战 争时供公众临时时避难的场所。我国《人民防空法》第五条规定，人民防空 工程平时使用管理，收益归投资者所有。
八、车库、车位的产权和使用权
（一）车库产权归属 与车位的开放式空间形态不同，车库属封闭式空间，通常分为地下车 库与地上车库两种。
地下车库是利用土地地下空间建造的，有其独立性，应当根据“谁投 资、谁受益”的民法基本原则来确定地下车库的权属，也符合物权的原始取 得原则。
八、车库、车位的产权和使用权
（二）车位产权归属 1、车位类型 实践中，车位可分为五类：
一是地下车位 二是地面车位 三是架空层车位 四是屋顶车位 五是立体可移动车位
八、车库、车位的产权和使用权
2、判断车位产权归属的依据 ➢ 一是地下人防工程规划的车位，适用于车库法律的规定。此类车位无 法办理产权登记，也无法转让，只能成为事实上的业主共有。
➢ 二是地面车位的所有权，开发商没有地面车位的所有权，地面车位应 当属于业主共有。
➢ 三是架空层车位所有权，开发商既没有土地使用权又没有空间权的情 况下，其没有车位的所有权，车位属于业主共有。
➢ 四是屋顶车位所有权，属于业主共有，但无法办理产权登记，也无法 转让，只能成为事实上的业主共有。
➢ 五是立体可移动车位所有权，其产权属于该设施的所有人所有。
八、车库、车位的产权和使用权
（三）车位、车库的使用权 规划的车位、车库其使用权首先属于业主，当满足业主需要之后才可以 转让给业主以外的第三人。除车位、车库使用权外，业主还享有车位、 车库的优先购买权、优先租用权及其他优先可转让的权利。
（四）车位、车库收益权归属 车库的收益权可以作出如下认定：
1、规划的地下车位、车库的收益权属于开发商所有 2、规划的地面车位、架空层车位、屋顶车位收益权属于业主共有 3、建筑区划内，非规划车位的收益权属于业主共有。
篇四：城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
关于新建住宅小区公建 配套设施权属界定与管
理的有关规定
MG129]
文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
关于新建住宅小区公建配套设施权属界定与管理的有关规定 常房发[2004]116 号
为加强我市新建住宅小区公建配套设施的管理，依法维护广大业主和 开发商的合法权益，解决因公建配套设施权属界定不清、被挪用等原因 引起的矛盾与纠纷，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民 共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营条例》、国 务院《物业管理条例》、《江苏省房地产交易管理条例》、建设部《城 市商品房预售管理办法》、《江苏省商品房价格管理办法》等法律、法 规和规章的规定，对我市新建住宅小区公建配套设施的权属界定与管理 作如下规定：
一、新建住宅小区的公建配套设施必须严格按照规划行政主管部门核 定的内容实施，不得擅自更改规划及其使用功能。
二、新建住宅小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建配 套设施和营业性公建配套设施两种。
三、新建住宅小区的非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列入 小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类的公建配套设施中除了社 会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产行政主管部 门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公建配套设施，也 不得以任何方式处置其使用权。
非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益归 全体业主所有，应用于小区的物业管理。
四、新建住宅小区的营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小区 商品房建设成本的公建配套设施。这一类公建配套设施，按谁投资，谁 所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后须纳入小区 统一的物业管理。
五、新建住宅小区的车库（含机动车和非机动车）属住宅建筑停车位 最低控制指标以内的，按非营业性公建认定，列入小区商品房建设成 本，不得对外销售，交付使用后，由业主委员会委托物业管理公司统一 管理；超出住宅建筑停车位最低控制指标进行配套并得到规划行政主管 部门批准建设的车库且没有列入小区商品房建设成本可以按营业性公建 认定，可以对外销售。所有车库一列不得改变其使用功能。
六、新建住宅小区公建配套设施的项目名称、指标等内容由规划行政 主管部门在控制性详细规划中予以明确，市建设行政主管部门出具公建 配套意见书，由土地管理部门在土地出让时告知投标人，作为土地出让 的条件之一；计划部门在项目立项时将新建住宅小区公建配套设施的内 容列入项目批文；规划行政主管部门在审查规划方案、建筑方案、施工 图以及核发建设工程规划许可证时将新建小区公建配套设施的内容进一 步核定；建设行政主管部门按照土地出让时与中标人签订的公建配套建 设合同在施工图审核和颁发施工许可证时，将新建住宅小区公建配套设 施的坐落、面积在施工图中予以标注，并在工程竣工时按合同及核准的 施工图进行验收；价格行政主管部门在核定商品房预（销）售价格和委 托成本认证机构进行成本认证时，应对新建住宅小区公建配套设施的成
本进行认定；房产行政主管部门在为新建住宅小区办理权属初始登记 时，按公建配套设施的性质区分登记。
七、 房产行政主管部门在核发新建住宅小区商品房预售许可证时须 将小区公建配套设施的项目名称、坐落位置、性质、面积等内容明确标 注；小区开发建设、销售单位在商品房销售过程中应将公建配套设施实 施计划在销售场所予以公示，并告知购房人。
八、 价格行政主管部门应将非营业性公建配套（除社会公益性的配 套设施外）的经营收支预测情况，作为核定前期物业管理公共服务收费 试行标准的依据之一。房地产开发企业在实行小区前期物业管理招标 时，应将公建配套设施的实施计划作为招标书的内容告知投标人。
九、 本规定自发布之日起执行。本规定发布之前，已经取得土地使 用权但尚未取得商品房预售许可的项目，房地产开发企业在申请商品房 预售许可时，应该向审批机关申报公建配套设施的实施计划，明确公建 配套设施的项目名称、位置坐落、性质、面积等内容。
常州市房产管理局 常州市发展计划委员会 常州市国土资源局 常州市规划局 常州市建设局 常州市物价局
二 O O 四年十月九日
篇五：城市住宅小区物业共用部分的权属探析物业配套设施权属清册
小区公建配套设施产权 及使用权归属法律分析
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
2020年4月13日星期一
目录
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
一、概论 二、判断公建配套产权归属基本原则及学说 三、商业配套物业的产权归属 四、会所产权及使用权归属 五、小区游泳池、网球场产权及使用权归属 六、架空层产权归属 七、地下室产权及使用权归属 八、车库、车位的产权、使用权及收益归属
（一）公建配套的概念及分类 对于公建配套的分类，根据分类标准不同而有所不同：
1、按照使用性质不同，可分为：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电 、社区（办公） 服务、市政公用和行政管理及其他设施；
2、按盈利与否可分为：非营业性公建配套、营业性公建配套和社会公益性公建配套 。
（二）公建配套产权纠纷的主要类型
关于公建配套产权归属的争议问题，主要集中在以下几个方面：
1、小区配套商业物业产权及使用权归属问题；
2、小区车位、车库使用权、使用权及收益权归属问题；
3、小区会所的产权及使用权归属问题；
4、小区人防工程的所有权、使用权归属问题；
5、小区架空层产权及使用权归属问题；
6、地下室产权及使用权归属问题；
7、小区游泳池、网球场等体育设施的产权归属问题。
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二、判断公建配 套产权归属 （一）土地分摊说 原则 此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已
全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权 已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建 的产权归开发商。
（二）成本分摊说 此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如 列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。
根据基本法理及法律基本规定，公建配套是由开发商建筑的，并非由开发
商代全体业主修建，公建配套产权是否随商品房产权一并转移于全体业主， 取决于我国调整物权转让的立法是否有具体规定，不能以此观点作为判断的 标准。
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二、判断公建配套产权归属原则
（三）建筑面积分摊说 以公建配套是否参与共有面积分摊作为判定是否据有独立产权的依 据。如果已参与分摊，则属于全体业主所有，没有分摊也归开发商 所有。
（四）主从物说 此观点认为，根据基本法理及法律基本规定，公建配套如属于商品 房的从物，则其产权随商品房产权一并转移于全体业主，否则其产 权归开发商。
如：变电室、配电室、水泵房、垃圾中转站等配套市政公用建筑， 需依赖商品房方能存在并发挥其效用，可以认定为商品房的从物属 全体业主。但无法解释地下车室、人防工程、车库等类似公建配套 的产权归属问题。
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二、判断公建配套产权归属原则
（五）约定说 判断公建配套产权归属的依据应当看业主与开发商之间是否有约定 ，如果有约定应当按照约定来确认。这种约定关键看商品房买卖合 同或其补充协议当中是否有关于公建配套产权归属的约定。有约定 从约定，没有约定或约定不明的属于全体业主。
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三、商业配套物业的产权归属
（一）商业配套物业的功能机类型
住宅小区规划建设商业物业，从功能上考虑主要是增加商业设施，便利居民 日常生活需要。因此，商业物业不是小区公建配套必须规划的设施。
从商业配套类型上看主要有两种：一种是独立建筑物；另一种是与住宅连体 的建筑物（通常位于住宅的裙楼或住宅的底层）。
（二）商业配套物业的产权归属
在前述五中判断公建配套物业产权归属学说中，土地分摊说可以作为认定商 业物业产权归属的重要理论依据。即判断开发商是否取得了商业物业的土地 使用权，是否支付了该土地使用权的出让金。如果开发商所建商业配套物业 没有单独的土地使用权，也没有就商业物业单独的土地使用权支付相应的土 地出让金，则依据房地不可分割的基本原则，认定房随地走，该商业配套物 业属于业主共有。
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四、会所产权及使用权归属
（一）会所的类型与产权归属
从实践来看，会所有以下几种形态：一是独栋建筑物；二是某栋建筑物中的 某套房屋；三是利用架空层、地下室或建筑物特定空间未经规划许可擅自改 建的房屋。与车位、车库不同，《物权法》对会所的产权问题并未作出相关 的规定，判断会所的产权归属，可按如下方法处理：
1、会所已经办理产权登记的，归登记的所有人所有。
2、经规划许可，属独立建筑物或独立的房屋单元，虽未办理产权登记，也 未列入住宅公摊面积分摊的，其产权属于开发商所有。
3、会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权 归属公建平台，则该部分房屋产权归属按国家及地方有关规定执行。
4、商品房买卖合同如月的会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定 执行。
5、未经规划许可，占用业主共有的场地、空间修建的会所，其产权归业主 共有。
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四、会所产权及使用权归属
（二）会所的类型与产权归属 会所规划的用途是为业主提供休闲、娱乐场所，该场所的建设本身 不是为准求利益，所以，开发商或物业企业以盈利为目的改变会所 使用功能的做法违背会所的使用功能，依法应当不予支持。
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五、游泳池、球场产权及使用权
实践中，小区游泳池、网球场分为室内和室内两种形式，室内的其所有权的认 定适用特定建筑物（如会所）的产权认定。
室外游泳池、网球场等属于小区的配套公共设施，不依附特定建筑物，如何认 定其产权归属？
此类体育设施属于小区公建配套，其没有单独的土地使用权，其所占用 的土地属全体业主所有，因此，其产权属业主共有。
理由：此类体育设施属于小区配套设施没有单独的土地使用权，属于小 区附属设施，不能离开小区的其他建筑物而存在。小区商品房与小区的 此类体育设施之间属主物和从物的关系。从物依附主物而存在，其产权 随主物转移而转移。
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五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区 业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小 区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营 ，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球 场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。
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六、架空层产权归属
架空层的产权属于业主共有，理由如下：
（一）架空层属建筑物基本结构部分，不属于专有部分。依法属于业主共 有；
1、架空层不具备专有部分的法律构成要件 《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第二条规定，转悠部分同是具有三个条件：一是具有构造上的独立性 ，能够明确区分；二是具有利用上的独立性，可以排他使用；三是能够登 记成为特定业主所有权的客体。
2、架空层属于建筑物基本结构部分。
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六、架空层产权归属
架空层的产权属于业主共有，理由如下：
（二）从容积率及公摊面积分配方式可知架空层属于业主共有；
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算规则》第一条第（二）款第2 项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积 两部分。应分 摊的公用面积包括：室外楼梯、楼梯悬挑平台、门厅、电梯房、多层建筑 中突出屋面结构的楼梯间等，不能分摊的公用面积：报建时未计入容积率 的公共面积和在相关文件中规定不进行分割的公共面积，包括：机动车库 、分机动车库、消防避难层、地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架 空结构转换层和架空作为公众休息和交通的场所等。
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六、架空层产权归属
架空层的产权属于业主共有，理由如下：
（三）现行房地产初始登记和转移登记方式决定架空层属业主共有 从初始登记看：初始登记中，由于不计算容积率建筑物不能取得其所在地块 的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房 地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物。
从转移登记看：在房地产二级市场中，房地产开发商与买方签订《买卖合同 》，房地产登记机关按照合同约定办理首次房地产转移登记。架空层的法律 权利归属的转移并未记载于房地产权证。
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七、地下室产权及使用权归属
（一）地下室功能分类 1、设备层 2、避难层 3、人防工程 4、车库 5、商场 6、其他
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七、地下室产权及使用权归属
（二）地下室产权归属认定方法论 1、建筑容积率说 2、地下土地使用权说 结论：根据物权法定原则，在物权法明确规定地上、地表和地下可以 分别设立建筑用地使用权的情况下，开发商通过规划许可证的方式取 得地下空间建设用地使用权，而地上建筑物的业主其享有的土地使用 权仅及于地表土地使用权，不及于地下土地使用权。
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七、地下室产权及使用权归属
（三）使用功能不明的地下室产权归属及使用权归属 依据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条及《物权
法》第一百四十二条之规定，此类地下室属于开发商所有，开发商具有使用 权和收益权。但开发商的使用权应以不侵害业主的权利为前提。
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七、地下室产权及使用权归属
（四）地下设备层和避难层产权及使用权归属 依《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问
题的解释》第三条规定：地下设备层和避难层产权及使用权归属业主共有。
（五）地下人防工程的产权及使用权归属
人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战 争时供公众临时时避难的场所。我国《人民防空法》第五条规定，人民防空 工程平时使用管理，收益归投资者所有。
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八、车库、车位的产权和使用权
（一）车库产权归属 与车位的开放式空间形态不同，车库属封闭式空间，通常分为地下车
库与地上车库两种。
地下车库是利用土地地下空间建造的，有其独立性，应当根据“谁投
资、谁受益”的民法基本原则来确定地下车库的权属，也符合物权的原始取 得原则。
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八、车库、车位的产权和使用权
（二）车位产权归属 1、车位类型 实践中，车位可分为五类：
一是地下车位 二是地面车位 三是架空层车位 四是屋顶车位 五是立体可移动车位
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