篇一：住宅小区地下停车位权属法律问题研究
序号
商圈区域 1 西单 2 西单 3 西单 4 西单 5 西单 6 西单 7 西单 8 西单 9 西单 10 东单/王府井 11 东单/王府井 12 东单/王府井 13 东单/王府井 14 东单/王府井 15 东单/王府井 16 17 18 19 东单/王府井 东单/王府井 东单/王府井 东单/王府井
商场名字
商场类型
人数 500 500 400 400 500 500 500 500 600 700 500 600 700 400 400 400 400 500 500 400 400 700 400 400 700 1000 300 500 500 500 500 500 500 500 500 400 800 1000 800 400 800 800
商场/高档 首都时代广场 西单文化广场地下商场77街 小商品零售市 场 商场/中档 中友百货 君太百货 大悦城 民族大世界商场 西单明珠商场 新一代商城 老佛爷百货 天元利生体育用品 乐天银泰 北京百货大楼 新东安广场 丹耀大厦 新中国儿童用品商场 好友世界商场 工美大厦 东方新天地 三友商场 新华百货 星街坊购物中心 万特珠宝 天美时尚广场 新街口百货 蓝岛大厦 百老汇 昆泰大厦/苏宁 雅宝大厦国际鞋城 天雅大厦 雅宝城 悠唐生活广场 商场/中档 商场/高档 小商品零售市 场 小商品零售市 场 小商品零售市 场 商场/高档 商场/高档 商场/高档 商场/高档 商场/高档 商场/中档 商场/中档 商场/中档 商场/中档 商场/高档 商场/高档 商场/中档 商场/中档 珠宝店 商场/中档 店铺/低档 商场/高档 电脑城 电器 小商品零售市 场 小商品零售市 场 小商品零售市 场 小商品零售市 场 商场/高档 小商品零售市 场 小商品零售市 场 小商品零售市 场 商场/中档 超市
20 新街口 21 新街口 22 新街口 23 24 25 26 27 29 30 31 32 新街口 新街口 朝阳门外大街 朝阳门外大街 朝阳门外大街 朝阳门外大街 朝阳门外大街 朝阳门外大街 朝阳门外大街
28 朝阳门外大街 国星
33 朝阳门外大街 老番街批发市场 34 朝阳门外大街 朝外时尚淘宝街 35 朝阳门外大街 朝外商贸城 36 朝阳门外大街 丰联商场 37 朝阳门外大街 华普超市/上品折扣店
38 朝阳门外大街 新百老汇/电脑城 电脑城 小商品零售市 39 朝阳门外大街 春平购物广场（服装批发市场） 场 商场/中档 40 燕莎商圈 太平洋百货 小商品零售市 雅秀服装市场/外贸 41 燕莎商圈 场 42 燕莎商圈 京客隆 超市
43 燕莎商圈 44 燕莎商圈 45 燕莎商圈 46 燕莎商圈 47 燕莎商圈
3.3服装市场 友谊超级商店
商场/高档 商场/高档
500 700 800 800 400 400 400 400 400 800 800 800 800 300 400 400 400 500 400 300 300 300 300 400 800 800 400 400 400 400 800 500 1000 1000 1000 400 400 400 400 800 800 400 300 400
商城/高档 燕莎友谊商城 佳亿时尚广场/小商品市场 小商品零售市 场 商场/中档 京客隆（京源商场） 商场/中档 商场/中档 商场/中档 商场/中档 家居 超市 超市 超市 电器 商场/中档 商场/中档 商场/中档 商场/高档 商场/中档 电器 电器 电器 电器 商场/中档 家具 建材 商场/中档 商场/中档
48 望京附近商圈 新世界百货 49 望京附近商圈 中福百货 50 望京附近商圈 旺角广场 51 望京附近商圈 亚联商场/大中 52 望京附近商圈 百安居/爱家家居 53 望京附近商圈 欧尚超市/特力屋 54 望京附近商圈 六百本/大中/乐天玛特 55 望京附近商圈 家乐福超市（望京店） 56 望京附近商圈 苏宁电器电器望京店 57 望京附近商圈 嘉茂购物中心 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 71 72 73 74 望京附近商圈 望京附近商圈 望京附近商圈 望京附近商圈 望京附近商圈 望京附近商圈 望京附近商圈 望京附近商圈 华堂商场（望京店） 望京新世界/新世界百货 方恒国际购物中心 妙典时尚广场 苏宁电器（酒仙桥店） 大中电器南湖店 国美电器 大中电器/大山子店
大钟寺周边商圈北京三环金五星电子市场 大钟寺周边商圈蓝景丽家家具城 大钟寺周边商圈金五星百建材家具市场 大钟寺周边商圈中鼎大厦A座 70 大钟寺周边商圈中鼎大厦B座
商场/中档 四季青路/远大路 金源燕莎时代购物中心 商场/中档 四季青路/远大路 馨雅大厦 四季青路/远大路 绿馨家园建材城 建材 金四季购物中心/欧尚/爱家/百安居 四季青路/远大路 家具 /苏宁 电脑城 电脑城 电脑城 商场/中档 商场/中档 商场/中档 商场/中档
75 中关村附近商圈鼎好电脑城 76 中关村附近商圈太平洋电脑 77 中关村附近商圈E世界电脑 78 中关村附近商圈海龙大厦 79 中关村附近商圈科贸大厦/国美/物美/鞋城 80 中关村附近商圈中芯大厦 上品折扣店
81 中关村附近商圈新中关村购物中心 82 中关村附近商圈中关村购物广场/家乐福/津乐汇 超市 83 中关村附近商圈中关村步行街/家乐福 超市 商场/中档 84 中关村附近商圈双安商场 85 中关村附近商圈大中 86 中关村附近商圈华宇时尚广场 电器 商场/中档
87 中关村附近商圈东方天作商城 88 中关村附近商圈家乐福/国美/方圆大厦 89 动物园商圈 90 动物园商圈 91 动物园商圈 92 动物园商圈 93 动物园商圈 94 动物园商圈 95 动物园商圈 96 动物园商圈 97 动物园商圈 98 崇文门商圈 99 崇文门商圈 100 崇文门商圈 101 崇文门商圈 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 崇文门商圈 崇文门商圈 崇文门商圈 崇文门商圈 崇文门商圈 崇文门商圈 亚奥商圈 亚奥商圈 亚奥商圈 亚奥商圈 亚奥商圈 亚奥商圈 天乐宫服装市场 金开利德服装市场 聚龙外贸服装市场 东鼎市场 众合服装市场 天皓成服装市场 世纪天乐 华堂商场
小商品零售市 场 超市 服装市场 中低 档 服装市场 中低 档 服装市场 中低 档 服装市场 中低 档 服装市场 中低 档 服装市场 中低 档 服装批发市场 商场/中档
800 800 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1500 400 400 300 400 300 400 400 500 500 800 800 800 300 500 300 500 400 400 400 400 500 300 12000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 3000 6000 2000 1500 2000 500
商场/中档 嘉茂购物中心 华懋城乡购物中心/家电（地下） 电器 翠微大厦 国美电器公主坟店 国宜广场 新世界购物中心 国瑞/乐天马特 SOSHOW城 红桥天乐玩具市场 天雅虹桥大厦 红桥市场 苏宁电器（安贞店） 安贞华联商厦 商场/中档 电器 商场/中档 商场/高档 商场/高档 商场/高档 小商品零售市 场 商场/底档 商场/底档 电器 商场/高档
国美电器（安贞店） 电器 北辰购物中心 商场/高档 商场/中档 飘亮购物中心 商场/中档 第五大道精品购物广场 商场/中档 114 天通苑附近商圈西单购物中心/地铁旁 115 天通苑附近商圈龙德广场/翠微/国美/百安居 商场/中档 小商品零售市 116 天通苑附近商圈万意批发市场 场 117 天通苑附近商圈祥和家具 家具 118 大红门商圈 119 大红门商圈 120 大红门商圈 121 大红门商圈 122 大红门商圈 123 大红门商圈 124 大红门商圈 125 大红门商圈 126 127 128 129 大红门商圈 十里河 大兴肖村 马连道 大红门服装批发市场 京温服饰 新世纪服饰 天雅女装 福成 福海国际 天雅国际 方仕国际 百荣商场 十里河建材城 城外城家具城 马连道茶城 银泰百货 小商品零售市 场 小商品零售市 场 小商品零售市 场 小商品零售市 场 商场/中档 商场/中档 商场/中档 小商品零售市 场 小商品零售市 场 建材 家具 茶叶 商场/中档
130 角门
131 角门 132 角门 133 角门 134 八宝山 135 奥体 136 奥体 137 奥体 138 五棵松 139 公主坟 140 公主坟 141 玉泉营 142 玉泉营 143 玉泉营 144 玉泉营 145 四惠
乐天玛特 华冠天地 集美家具 老山万达 新奥购物中心 日购商场 华堂购物中心 五棵松万达 城乡商场 翠微百货 居然之家 尚品折扣 玉泉营灯具城 万兴家具 四惠建材城
商场/中档 商场/中档 家具 综合/商场 商场/中档 商场/中档 综合/商场 综合/商场 综合/商场 综合/商场 家具 综合/商场 家具 家具 建材
300 500 1000 2000 1500 300 2000 3000 1500 1000 1000 1000 1000 1500 3000 131300
篇二：住宅小区地下停车位权属法律问题研究
通过科学引文索引数据库的统计与分析可以从定量的视角评价地区机构学科以及学者的科学研究水平为人文社会科学事业发展与研究提供第一手资料
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注：本文信息为小编核查官网及网络端资源整合而成，如投稿方式有变动，还请以官网为准。
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篇三：住宅小区地下停车位权属法律问题研究
工程维修售后经营权转让协议范本
甲方：________________________
法定代表人：__________________
乙方：________________________
法定代表人：__________________
甲乙双方经协商一致，达成_________转让协议，协议如下：
第一条在友好协商的前提下，为了更好地经营和管理，甲方将_________ 转让给乙方，包括已列明的所有固定资产和所有无形资产（详细清单附后略）， 总额为人民币_________元（大写_________元），其中应收押金_________元（大 写_________元）。
第二条本协议签字生效之日起，乙方先付甲方人民币_________元，乙 方可派收费和财务人员进入，从即日起，所有的收入归乙方，同时药品、人员工 资、水电、房租等所有相关费用由乙方负责；之前的所有相关费用由甲方结清。
第三条_________个月后，所有的经营管理权归乙方，甲方应协助乙方 平稳过渡，同时乙方应承认甲方所签署的合同或口头合同；对于有异议或有争议 的问题，双方应在相互尊重理解的基础上友好与合同方协调解决。
第四条甲方在办理完成转让变更手续，乙方（或乙方代表）为法人和负 责人后，乙方必须付人民币_______元（大写______元）予甲方，余额_________ 元乙方必须在年底检查（上级）完毕后_________日内付清予甲方。
第五条陈述和保证
5．1 甲方的陈述和保证
（1）其是一家依法设立并有效存续；
（2）其有权进行本协议规定的行为，并已采取所有必要的行为授权签 订和履行本协议；
（3）本协议自签定之日起对其构成有约束力的义务。
5．2 乙方的陈述和保证
（1）其有权进行本协议规定的行为，并已采取所有必要的行为授权签 订和履行本协议；
（2）本协议自签定之日起对其构成有约束力的义务。
第六条违约责任
6．1 甲方的责任
（1）如果甲方未按本协议履行义务，则应承担罚款_________元给乙方 并应按本协议继续完义务。
（2）如果甲方违反其在本协议中所作的陈述、保证或其他义务，而使 乙方遭受损失，则乙方有权要求甲方予以赔偿。
6．2 乙方的责任
（1）如果乙方违反本协议，则甲方可解除协议并要求乙方承担违约金 _________元。
（2）如果乙方违反其在本协议中所作的陈述、保证或其他义务，而使甲方遭受 损失，则甲方有权要求乙方予以赔偿。
第七条保密
一方对因本次转让协议而获知的另一方的商业机密负有保密义务，不得 向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意 的除外。
第八条补充与变更
本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与 协议具有相同法律效力。
第九条协议附件
9．1 本协议附件包括但不限于：各方签署的与履行本协议有关的修改、 补充、变更协议；甲方的营业执照复印件、乙方的身份证复印件及相关的各种法 律文件；
9．2 任何一方违反本协议附件的有关规定，应按照本协议的违约责任 条款承担法律责任。
第十条不可抗力
任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本协议或迟延履行本 协议，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方， 并自事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延 履行的证明。
第十一条争议的解决
本协议书适用中华人民共和国有关法律，受中华人民共和国法律管辖。
本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过 友好协商的方式予以解决。如果经协商未达成书面协议，则任何一方当事人均有 权向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十二条权利的保留
任何一方没有行使其权利或没有就对方的违约行为采取任何行动，不应 被视为对权利的放弃或对追究违约责任的放弃。任何一方放弃针对对方的任何权 利或放弃追究对方的任何责任，不应视为放弃对对方任何其他权利或任何其他责 任的追究。所有放弃应书面做出。
第十三条后继立法
除法律本身有明确规定外，后继立法（本协议生效后的立法）或法律变 更对本协议不应构成影响。各方应根据后继立法或法律变更，经协商一致对本协 议进行修改或补充，但应采取书面形式。
第十四条通知
14．1 本协议要求或允许的通知或通讯，不论以何种方式传递均自被通 知一方实际收到时生效。
14．2 前款中的实际收到是指通知或通讯内容到达被通讯人（在本协议 中列明的住所）的法定地址或住所或指定的通讯地址范围。
14．3 一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起三日内，将变更后的 地址通知另一方，否则变更方应对此造成的一切后果承担法律责任。
第十五条协议的解释
本协议各条款的标题仅为方便而设，不影响标题所属条款的意思。
第十六条生效条件
本协议自双方的法定代表人或其授权代理人在本协议上签字并加盖公 章之日起生效。各方应在协议正本上加盖骑缝章。
本协议一式_________份，具有相同法律效力。各方当事人各执份，其 他用于履行相关法律手续。
甲方（盖章）：__________________
法定代表人（签字）：____________
_________年_________月________日
乙方（盖章）：__________________
法定代表人（签字）：____________
_________年_________月________日
经营权转让合同 经营权转让合同
第一条 定义与解释 1．1 甲方是指_________。
1．2 乙方是指_________。
1．3 总体资产是指_________厂总资产，包括所有的固定资产和流动资产。
1．4 转让标的物见第三条。
1．5 合同是指甲、乙双方通过协商而所达成的本文文件，即由双方签订有关本项目 的基本文件以及为解释执行、调整本合同而签订的所有附件、附录和其他文件。
1．6 污水处理费是指甲方在现行区域范围内按照国家及当地政策标准向乙方支付的 污水处理设施有偿使用费。
第二条 合同双方 甲方：_________ 乙方：_________ 第三条 转让标的物 本次转让的标的物是_________厂_________年的特许经营权，为保证受让者能正 常经营，甲方把该厂完整的资产移交给乙方。资产包括以下几部分的内容：_________厂 固定资产净值（所有建筑、构筑、绿化、设备等）共_________元；_________厂帐面 的流动资产数共_________元；所有资产清册和设备的有关资料及历年的运行、维修保养 记录，以及保证正常运营的相关手册资料等。厂区范围内的土地，由甲方免费提供给乙方使 用。
第四条 转让方式及期限 本次转让以_________方式进行，由甲方把转让标的物转让给乙方，转让的经营运作 期限为_________年（从移交之日即_________年_________月_________日至 _________年_________月_________日止）。
第五条 转让价格及付款方式 本次转让标的物的转让总价格以甲方所聘的评估机构于_________年所评估的 _________厂净资产价格为准（双方重新聘请具有证券从业资格的评估机构进行评估，评 估结果作为参考），共为人民币_________元。并以此为实际转让价格，即为人民币 _________元。在正式签订合同生效且办理了产权移交手续后一周内乙方向甲方支付全部 的转让价格款。
第六条 甲方的权利和义务 6．1 甲方的权利。
6．1．1 甲方对转让标的物是按_________年的特许经营权转让（从移交之日即 ____ _年_____月_____日起至______年___月____日止），满_________年的经营 期后甲方按甲方转让给乙方的方式和条件无条件收回所转让的标的物。
6．1．2 甲方有权监督乙方按合同的要求进行经营，并监督乙方按质按量处理污水。
6．1．3 甲方有权检查乙方对污水处理的情况，并对不合格的处理水质情况有权进行 适当的处罚。
6．2 甲方的义务 6．2．1 甲方向乙方保证其具有把资产转让给乙方的权利能力和行为能力，并保证与 乙方签署的合同及其与本合同有关的各项文件合法合理。
6．2．2 甲方向乙方保证其所移交的资产完整，不存在任何抵押，质押及其他第三方 的权益，并未侵害资产所代表的相应权益的完整性和合法性。
6．2．3 甲方保证所移交的设备能够正常运行，并在正常运行的情况下，能够达到本 合同附件所规定的出水标准。
6．2．4 甲方向乙方承诺依本合同规定，协助乙方完成本次转让的有关审批和变更注 册登记手续，以及有关的证照手续。
6．2．5 甲方承担因本次资产转让而发生的有关职工补偿费用。
6．2．6 甲方向承诺乙方于每月_________号前（公历），将前一个月已处理的污 水的处理费用划拨至乙方指定帐号，具体操作如下：甲方和乙方应签订污水处理合同，合同 中应保证乙方能按时收取污水处理费的条款。收费的保证可采用以下方式：甲方所有的污水 收费在银行设立专用帐户，由甲方、银行和乙方三方签订协议，乙方在此帐号中拥有第一优 先权来划走作为污水处理费中的款项。政府上述帐户的资金保证必须是干净没有抵押的。
6．2．7 甲方有义务协助乙方协调与因污水处理运营和收费等而产生联系的各方的关 系；甲方有义务维护乙方处理污水范围内的市政污水管网，并确保进入乙方污水处理厂的污 水符合有关合同所规定的标准和数量。
6．2．8 甲方应确保乙方能享受到市政及环保的有关优惠政策和争取其他的优惠政策。
6．2．9 甲方有义务协助乙方解决转让资产中的债权问题。
6．2．10 甲方保证在乙方服务区域排水系统管网的配套条件完好。
6．2．11 甲方承诺该厂的扩建工程和_________厂工程由乙方以_________方式 （_________年的特许经营权）。
6．2．1 甲方承诺不干预乙方的正常经营活动。
6．2．13 甲方承诺保持_________厂目前的国家和地方收费标准和免税政策不变， 如有变化，则相应调整污水处理费的收费标准，以使乙方基本上达到发生这些变化之前的同 样的经济地位。
6．2．14 甲方免费提供指定污泥填埋场，填埋地点在前_________年内应位于水 质净化厂_________公里范围以内，以后应位于其 20 公里范围内。在此范围内的运输费 由项目公司承担。若填埋地点超出上述距离，则超出范围的运费由甲方承担。
6．2．15 若_________无法提供免费的填埋场地而令项目公司增加污泥处置成本， 则该项增加的成本应由甲方承担，每月予以补偿，并通过污水处理费专用帐户与污水处理费 一起支付给项目公司。
6．2．16 鉴于_________厂的设计中没有除臭装置，在项目的特许经营期内，项 目公司按照移交前所执行的标准运行，不考虑除臭的问题。但由于法律的变更或其他的原因 而要对污泥惊醒除臭，从而导致项目公司增加投资和／或增加运营成本，则相应增加的费用
由甲方进行补偿，并通过调整污水处理费来实现。
6．2．17 对于生产中的污泥处理，在项目的特许经营期内，按照目前所执行的标准
执行。若由于政策和法律的变更或甲方的要求，需要提高处理标准或其他要求，从而导致项 目公司增加投资和／或增加运营成本，则相应增加的费用由甲方进行补偿，并通过调整污水 处理费来实现。
第七条 乙方的权利和义务 7．1 乙方的权利。
7．1．1 在合同生效后，乙方拥有对_________厂的完全使用经营权，在国家的法 律和政策范围内拥有完全自主经营的权力，可以根据生产和经营需要建立自主的经营管理系 统，合理行使生产经营的经营管理自主权。
7．1．2 乙方有权按时足额收取合同规定所应得的污水处理费。
7．1．3 在保证运行质量和遵守合同的前提下，乙方的经营不受外来行政的干预。
7．1．4 在保证正常运营前提下，乙方自主优化人员设置和依照劳动法规定制定分配 原则及奖惩、辞退、招聘员工。
篇四：住宅小区地下停车位权属法律问题研究
应当持市人防办核发的《人防工程设计审核批准通知单》或者《防空地下室易地建设证明书》向规划管理部门申请办理《建设工程规划许可证》
住宅小区停车位权利归属若干问题研究
住宅小区停车位权利归属若干问题研究
住宅小区停车位（库）有广义和狭义的两种说法。广义上讲，只 要是在住宅小区物业管理公司允许范围内能够停车的地点，就是住宅 小区停车位（库）；而笔者则从狭义的角度对住宅小区停车位（库） 作出了以上定义，它是指我国按行政建制设立的直辖市、市镇范围内 的，达到一定规模、基础设施配套比较齐全的住宅小区（含居住小区、 住宅组团）用于停车的车位、车库。同时必须符合住宅小区法定规划、 设计，或者依法能够用于停车。笔者注重的是住宅小区停车位（库） 的合法性和有序性。
住宅小区是一个较新的概念，它是在我国建设部 1994 年 3 月 24 日建设部令第 33 号《城市新建住宅小区管理办法》中规定的法律定义。
住宅小区包括房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、 治安和环境容貌等相关设施，住宅小区停车位（库）也是住宅小区不 可或缺的有机组成部分。停车位是在越来越多的业主或使用人成为有 车一族后，住宅小区的人们经常谈及的话题，其中较为突出的问题， 就是住宅小区停车位愈来愈紧张，而且表现出严重的无序化，人们围 绕住宅小区停车位引发的纠纷也日益增多。因此，正确理解住宅小区 停车位（库）的含义，对于人们如何去购买、使用有极其重要的意义。
从广义上去理解住宅小区停车位（库）的含义，必然导致住宅小区停 车位（库）的无序化，引发一系列的纠纷；从狭义上即合法角度去理 解住宅小区停车位（库）的概念，才能正确引导业主和使用人依法合 理地消费。
一、当前有关住宅小区停车位（库）权利的规定 住宅小区停车位（库）的所有权，它作为一种法律关系，是指主 体间（各业主间）的权利和义务。《中华人民共和国民法通则》第 71 条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、 收益和处分的权利。”这是该民事基本法律从民事权利角度，对财产
所有权内容作出的简要精到的规定。以上所有权的四项权能构成了住 宅小区停车位（库）所有权的内容，其每项权能均有相对独立性和可 分性以及待定的含义。
《中华人民共和国民法通则》第 72 条规定：“财产所有权的取得， 不得违反法律规定。”财产所有权是法律赋予的权利，以上财产所有 权的取得，主要有原始取得和继受取得两种。原始取得（最初取得）， 是指不以他人已有的所有权为根据从他人那里取得所有权，而是直接 依照法律的规定，通过某种方式或行为取得财产所有权，实践中有：
⑴劳动生产（建筑施工），⑵收取孳息，⑶国家没收，⑷无主财产， 归国家所有，⑸添附财产。继受取得（传来取得），是指业主通过某 种法律事实，从原所有人处取得该停车位（库）的所有权，如通过合 同关系和继承关系而取得财产所有权，就是继受取得。住宅小区停车 位（库）所有权大多数由业主通过合同关系取得。该停车位（库）通 常分为地上车库、地下车库和改变原有法定用途的停车位（库）。
我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的 相关规定，并没有涉及地下房屋的权属登记，《城市房地产管理法》 第 2 条：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物”。这 里的“土地上” 是指地表之上，因此，地下车库依据该条规定是不能 办理产权证的。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋的所有权并对 房屋行使占有、使用、收益 处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证 书，必须到土地管理局和房产管理局登记，如果没有进行权属登记， 自然不能获得法律承认的所有权。当然，实践中有一种地下停车位 （库）例外。它是开发商依照建设用地规划许可证载明的规划用途建 造的地下车库，它和住宅一样要计入整个宗地上的建筑面积，每一个 停车位都可以拥有独立的产权。这是以我国北京市为代表的住宅小区 地下停车位（库）合法有序发展的一种良好趋势，开发商只有如此依 法运作，才能真正解决住宅小区停车难的问题。
我国第一部物业管理法规《物业管理条例》于 2003 年 5 月 28 日 经国条院第 9 次常务会议通过，自 2003 年 9 月 1 日施行。该条例规 定了建设单位不行擅自处分业主依法享有的物业共享部位、共同设施
设备的所有权或使用权，但是由于规定过于原则笼统，保护业主利益 的核心问题如专有所有权和共有所有权问题没有体现。因此，该条例 从本质上讲，仅仅是业主简单利益保护条例，不是根本意义上的建筑 物区分所有权立法。
1997 年 1 月 1 日起施行的《中华人民共和国人民防空法》第五条 第二款、第二十六条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体 和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程 平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，平时利用人民防空工程， 不得影响其防空效能。
1997 年 12 月 1 日起施行的建设部《城市地下空间开发利用管理 规定》第二十五条、第二十九条规定，地下工程应本着“谁投资、谁 所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的 地下工程自营或依法进行转让、租赁。平战结合的地下工程，平时由 建设或使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位 使用。
2003 年 4 月 1 日起施行的《广州市人民防空管理办法》则明确规 定了民用建筑必须建设人防工程作为配套设施，该规章第十九条规定， 城市新建、扩建或者改建的住宅、旅馆、商店、教学楼和办公、科研、 医疗用房等民用建筑，必须按相关标准同步修建防空地下室；配套建 设的防空地下室，应当与主体工程同步配套建设，所需资金，纳入建 设项目投资计划。改建、扩建的民用建筑，如无建设用地同步修建防 空地下室的，经市人民防空主管部门审查后，可另行安排易地补建。
同时，规章第三十三条、第三十四条规定，人民防空工程和设施在符 合城市规划前提下，可以开发利用。鼓励单位和个人按照平战结合、 有偿使用的原则，在平时用于经营活动。但按规定不能开发利用的人 民防空工程和设施除外；人民防空工程平时使用实行使用证制度。工 程使用单位应当向工程所在地的区、县级市人民防空主管部门提交相 关资料，办理备案登记。
从这些法律、法规和规章的规定可以看出，住宅小区作为民用建 筑，其人防工程是公建配套设施，而且遵循“谁投资、谁所有、谁受
益、谁维护”的原则。即人防工程的权属属于投资者所有，所有者可 以将人防工程依法进行转让、租赁。但人防工程在使用上受到一定限 制，即实行许可证制度，且在战时由人民防空指挥机构统一调度、无 偿使用，任何单位和个人必须无条件服从，不得阻挠和干涉。明确这 一点，对于我们继续探讨住宅小区人防工程权属的具体归属是十分重 要的。
《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》，已于 2004 年 1 月，由深圳市规划与国土资源局报深圳市法制局审定。这一停车位出 让办法，首次明确停车位的权利归属问题，具有划时代的意义。在深 圳市那一个时期，停车位使用没有房产证，一般均作公益性使用或由 物业管理公司分摊给各业主使用，产权归属的不明确引发了一系列的 纷争。《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法》的有关规定， 对停车位的产权归属，保障停车位的合理使用，调动民间资本建设停 车场的积极性和较好地解决停车场的供需矛盾等各方面，均有较为明 确的规定。另外，《深圳市停车场（库）发展策略及特区公共停车场 规划》也针对停车场的规划建设，将在以配件为主的基础上，适当规 划建设公共停车场。并对《深圳市城市规划标准与准则》中的停车配 建指标进行修订，大幅提高住宅、商业、办公和公用配建停车标准。
上述有关规定，均是地方政府的规范性文件的规定，它们从目前 棘手且急需解决的方面作了相关针对性的规定，因而具有一定的实用 性和先进性，但它们毕竟只是地方政府的规范性文件，不是一部独立 的法律，因而也就不可能以点代面，起到法律规范的作用。如前所述， 住宅小区停车位（库）的权属是物权的范围，依照我国《立法法》有 关规定，物权法律规范是一种民事基本法律，该物权法必须由我国全 国人大立法，才能成为一部具有普遍约束力的基本法律，进而统一解 决全国范围内的物权方面的争议（包括住宅小区停车位（库）权属争 议）。
我国将于 2007 年 10 月 1 日生效的《物权法》第 74 条规定：建 筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要 （第 1 款）。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，
由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定（第 2 款）。占用业主 共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有（第 3 款）。
该法为解决建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的权利归属 相关问题作出了明确规定。全国人大常委会法工委副主任王胜明介绍， 车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由 业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这 些约定可能是出售、附赠或者出租。物权法规定“建筑区划内，规划 用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”主要针对现实 生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人 停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有 的道路或者其他场地作为车位等问题。
对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，北京 大学法学院教授尹田指出，法律规定，占用业主共有道路停放汽车的 车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费 所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于 全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害 了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才 能得到平衡。
而针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多 开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情 况，对此笔者建议，可以通过最高人民法院的司法解释和具体的地方 条例来补充完善物权法的规定。例如杭州市出台的《杭州市居住区配 套设施建设管理条例》就规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自 行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否 则可处以 10 万元以上 50 万元以下罚款。
二、国外停车位（库）权利相关规定 （一）我国台湾地区及外国有关停车位的法律规定 在我国台湾地区，其内政部 1980 年 9 月 18 日所发布的函件，规 定“法定防空避难设备”以及“法定停车空间”均不得与主建筑物分 离，应为建筑物全体所有权人所共有。对于建筑物附属停车位的设置， 主要是根据《建筑技术规则》和《增设停车空间鼓励要点》两种法规
进行运作，该两种规定对我国大陆现行的停车位（库）权利归属有一 定影响，由于我国大陆未对该方面有立法动向，应能作为借鉴参考。
国外立法中，一些国家法律规定将停车区域按住户的居住单元予 以分配，进而将其设定为供该居住单元全体住户专有使用，此种专用 使用权实际上是一种物权。我国现行立法对此尚无规定。从大陆法系 国家及台湾地区学说、判例及立法例情况看，认为空间权中的主要类 型--空间地上权就是地上权的一种形式。德国、日本等国民法典，均 规定有"空间地上权"条款，并将其直接规定在"地上权"一章中。
（二）国外有关建筑物区分所有权的规定 建筑物区分所有权，是指区分所有建筑物专有部分所有权，共用 部分持有权及因共同关系所生的成员权所构成的特别所有权。作为一 项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为德国、法国在内蒙 古自治区欧洲大陆及日本、我国台湾、香港、澳门地区等众多国家和 地区民事立法普遍采用。由于各国的立法不同，建筑物区分所有权的 表达不尽相同。法国称为“区分各阶层不动产之共有”和“住宅分层 所有权”；德国和奥地利则称"住宅所有权"；美国各洲名称更是不统 一，有的州称"公寓所有权"或"单位所有权"也有称"水平财产权"，我国 台湾地区则称"建筑物区分所有权"或"区分所有权"，香港地区则一概称 为"建筑物"，普通市民俗称"物业管理"，即对楼宇、房屋的管理服务， 而且这种楼宇、房屋都属于区分所有权建筑物的类型。我们在这里研 究的住宅小区停车位（库）的权利，就是建筑物区分所有权的一种。
三、关于停车位（库）权利归属的司法实践 本文以我国第一例人民法院将住宅小区停车位（库）的权属判归 住宅小区全体业主的案件作为解剖标本，具体分析司法实践中的相关 问题。
开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领 到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问 。2003 年 11 月 12 日 南京市鼓楼区人民法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现 将该案例简述如下：
星汉城市花园是南京市一个高档住宅小区，开发商于 1998 年 9 月
申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要 求，其规划建筑应按机动车 0.2 车位／户，非机动车 2 车位／户配建停 车库。小区建成后，3 幢楼下建有连片整体地下车库，共有 59 个机动 车泊位。2001 年 7 月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用 权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是 7697.6 平方米。
开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入 住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少 8 万元的单 价卖掉了其中的 37 个，其余车位则被小区住宅管理公司以每月 250 元 的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下 车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003 年 11 月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库 应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用 权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主 身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享 有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价 格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经 物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无 证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共 配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再 行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省住宅管理条 例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有， 且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建 筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。
据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判 决生效之日起 10 日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市 花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库 的权益。
判决告诉大家，车库并非是开发商所能出让的。但由于立法的欠 缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词， 回避了最敏感的产权问题。
四、停车位（库）权利相关理论学说 停车位（库）所有权是指所有人对特定的建筑物或区域享有的法 律赋予的专有所有权。又称为“专有权”或“特别所有权”，其涵义 指所有权人对建筑物中的专有部分享有的自由使用、收益和处分的权 利。专有所有权的性质，通说认为是一种空间所有权。对建筑物的专 有所有权，德国学者贝尔曼认为，专有所有权是在“供居住或其他用 途（尤其供营业或办公用途）的建筑物空间上成立的空间所有权”。
具有独立产权停车位（库）在具体运用中，权利人必须取得该停车位 （库）的土地使用权证和房屋所有权证，该二证缺一不可，否则不能 称作具有独立产权停车位（库）。
我国现行民事法律尚未使用物 权这一概念，但在《民法通则》中所规定的财产的所有权和与财产所 有权有关的财产权，除债权而外，民事主体依法不同程度地直接控制、 使用、支配特定财产和排他性权利，实际上就是物权。财产所有权就 是物权中的核心部分。在我国法律、法规中已经确认的除所有权外， 还有承包经营权、全民所有制企业经营权、土地使用权、自然资源使 用权、采矿权、宅基地使用权、相邻权、排水权、抵押权、留置权等。
这就是说，以所有权为核心的新的物权体系在我国已经形成。如果仍 然采取只承认债权而回避物权的作法是不符合实际的。所以，现在的 问题不是要不要建立物权制度，而是如何进一步完善物权制度，使之 与债权制度并立，成为完整地相互衔接而又互相制约的两项基本民事 法律制度。当然，在健全和完善物权制度或其他法律制度时，应当从 有利于社会主义经济建设，有利于发展社会主义市场经济，有利于维 护社会主义公有制经济主导地位和发展多种经济形式，有利于改革开 放出发，去借鉴或创新物权制度。我们借鉴外国的物权制度，既要充 分考虑我国的国情，防止盲目照抄照搬；又要防止盲目排外。我们应 当积极地去建立和完善符合我国实际的新的物权制度。
住宅小区停车空间权利立法是健全物权制度的一个方面，它对本 文论述的问题有着具体而现实的意义。无可否认，空间权是一种现实 的权利。它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括 空间所有权和空间利用权。空间所有权为土地所有权所包容，空间权
利用必须附属于地表，是土地所有权的应有之权，当它为土地所有人 享有时，它与土地所有权自然融为一体，没有予以分割的必要。在我 国，因为城市土地所有权归属国家，故除国家外任何人都不可能获得 空间所有权；当空间利用为土地所有人之外的人享有时，则不能以"空 间所有权"称之，而只能得以"空间利用权"称之。
从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土 地所有权的一种派生的用益物权。但是，它到底是属于一项单独用益 物权，还是属于传统用益物权的某种形式，我国学者之间存在着较大 争议，并形成了"否定说"和"肯定说"两种见解。以梁慧星教授为首的中 国物权法研究课题组对此持"否定说"。在《中国物权法草案建议稿》 中，没有对空间权作出专章规定，而是将其分解成空间基地使用权、 空间农地使用权和空间邻地利用权三种，分别归入基地使用权、农地 使用权和邻地利用权三章当中予以规定。
以王利明教授为首的中国物权法研究课题组对此持"肯定说"。在 《中国物权法草案建议稿》中，将"空间利用权"单独列为一节，作为 用益物权一章中的一个单独的种类，予以专门和系统的规定。
五、作者对住宅小区停车位（库）权利归属的思考 根据我国即将在 2007 年 10 月 1 日生效的〈物权法〉第 74 条及 相关规定，笔者通过分析住宅小区停车位、库权利归属现状，总体上 形成现阶段处理住宅小区车位、车库权利归属的基本思路：
1、规划设计文件对小区车位的归属有规定的，依其规定；
2、规划设计没有规定的，考察国有土地使用权出让合同的规定；
3、前两份文件均无规定的，测绘部门的测绘结果及其证明，车位 是否已经公摊到商品房的面积之中；
4、商品房预售合同的约定；
5、小区车位、车库使用合同的规定。
以下按照处理住宅小区车位、车库权利归属的基本思路，将住宅 小区车位、车库权利归属的确定规则概括为三个方面。
（一）具有独立产权的停车位（库） 具有独立产权的停车位（库）就是建筑物中具有的可由所有人独
立使用并拥有的部分。构成专有部分，须具备两项要件：第一构造上 的独立性，又称“物理上的独立性”，指建筑物各区域可区分所有权 部分的客观明确的事实。换言之，指一所有者的专有部分与另一所有 者的专有部分须在建筑构造上能够客观地区分其范围。第二，利用上 的独立性，又称机能上的独立性，指建筑物中拥有专有部分的所有权 人能行使一般独立的建筑物相同的权能，具有能满足一般生活目的独 立机能。通常能以下述基准判定：一是单独使用，二是独立的经济产 权。停车位（库）的专有所有权的专有部分的范围应按其所拥有的房 地行政部门颁发的产权所有权证上登记的范围为准。
依照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，虽然 和地上住宅属于同一建筑主体不可分割的组成部分，但和住宅一样要 计入整个宗地上的建筑面积。因此，该车库的每一个停车位都可以拥 有独立的产权。按照目前北京市的有关规定，这种室内机动车停车位 的面积，可按照车位实际占用面积的方式计算，也可以按实际占用面 积加分摊的公用建筑面积的方式计算，但每一幢楼房只能选择一种计 算方式。此类停车位可以单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商 品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、 出租。拥有产权的业主无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管 理费或车辆看管费。
（二）不能办理产权证的停车位（库） 作为建筑物的公共配套设施或附属建筑物的停车位（库）也不能 取得相应的独立产权。一般情况下，开发商兴建了一定范围的停车位 （库），作为配套设施使用是不能取得独立产权的。这一部分建筑物 在法学理论上称之为共有所有权。共有所有权，也称“共用部分持分 权”或“持分共有所有权部分”，指建筑物的独立所有权人依照法律 或管理规约的规定，对建筑物区域内的共用部分所享有的占有、使用、 处分、和收益的权利，从主体上看，共有所有人的身份具有复合性， 既是建筑物中共用部分的共有所有权人，也是建筑物中专有部分的专 有所有权人。从客体上看，共有所有权的客体较为广泛，不独包括法 定共用部分，并包括规约共用部分，从内容上看，共有所有权的权利
义务较为广泛。主要包括全体共有所有权人对建筑物整体包括配套， 附属设施所共同享有的权利、义务。住宅小区地上停车位的法律特征。
目前住宅小区内的地上停车位主要有两种类型。第一种是在具有独立 产权证的经营型停车场内的停车位（库），此种停车场是经过政府管 理部门的批准设立，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享 有。第二种是住宅小区内更为常见的，即由开发商或物业管理公司在 小区的道路两旁自行划线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按 期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路 性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于住宅小 区的道路是市政道路，其产权当然属于国家政府的授权与批准。如果 该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部 分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其 土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，由于该种类型的停 车位使用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停 车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体 业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商 或者物业公司所有。需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无 权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许 可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可 约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和 运营这种地上停车位。
住宅小区配套、共用的停车位，在法律上为同时附随于数个对建 筑物享有专有权人的专有部分而存在的附属物或从物，具有从属性。
住宅小区的配套附属设施属于全体共有人所共同共有，不可具体分割， 基于以上理由，作为小区内的配套设施的停车位（库）不能办理独立 的产权证。作为公共场所或市政规划的停车位（库）也不能办理产权 证，为有序的规范社会行车秩序，市政管理部门在众多公共场所（包 括住宅小区的市政道路）划分了停车区域，由于这一部分属于市政设 施，因此亦不能办理相关产权证明。
（三）改变原有法定用途的停车位（库）的形式可分为二类；第
一类是住宅小区楼房首层架空层（防潮层）的停车位（库）；第二类 是利用人民防空工程进行改造的地下车位（库）。
1、住宅小区楼房首层架空（防潮层）停车位（库）的房地产权归 属
在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层（防潮层） 的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积 份额，其法律权利依附于房屋建筑物，是住宅房屋单元的从物。首层 楼房架空层（防潮层）停车位的房地产权利，实际上是依附于房屋单 元的占有、使用、收益的不完全物权，依法不能取得独立的房地产权 利，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。因此，首层楼房架 空层（防潮层）停车位（库）不能从建筑物房屋单元中分离或分割， 亦不能将其产权约定为房地产开发商所有，而应由所在楼栋单元建筑 物专有所有人共有。
如果住宅小区的地下停车位是在建设用地规划许可证上没有载明， 由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，那么这种停车位 没有计算在建筑物的建筑面积之内，无法取得独立的产权证。实践中 有的开发商主张这种停车位归自己所有，这种说缺乏基本的法理基础。
首先，取得停车位的房屋所有权证的前提条件是拥有相应的土地使用 权，而该停车位没有被计算在影响小区容积率的建筑面积之内。因此， 该停车位不具有相应的土地使用权，是无法取得产权证的。其次，该 地下停车位由于不具有独立产权资格，其建立在全体业主所共同拥有 使用权的土地上，所以，该种地下停车位的权益由小区的业主享有， 开发商或物业公司是无权擅自处分的。
2、利用人民防空工程进行改造成的停车位（库）的房地产权归属 对于人防工程的具体归属，笔者认为，还是应当遵循“谁投资、 谁所有、谁受益、谁维护”原则予以确定。根据１９９７年３月１日 起实施的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条规定， 按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费 作为商品房的成本，包括在商品房销售价格构成内。因此，如果开发 商没有将人防工程的投资作为成本包含在商品房销售价格中，应当在
合同中向购房人明示。否则可以推定开发商出售商品房时已将人防工 程的建设费用作为商品房价格的组成部分，人防工程属于全体业主所 有。根据“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则，笔者认为，除 法律、法规、规章有特别规定外，只要住宅小区人防工程符合应满足 以下条件之一，即可认定其属于全体业主共同所有：
（1）开发商在计算公摊面积时把人防工程的建筑面积计算在内；
（2）开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供人防工程供全体业主 使用；
（3）开发商把建造人防工程的成本核算在住宅开发成本之内。
另外，《中华人民共和国人民防空法》所规定的“谁投资，谁使 用，谁收益”的原则，目前在消费者或投资者之中有几种不同关于 “投资者”的理解。第一种人认为是住宅小区的开发商，第二种人认 为是全体业主，第三种人认为是政府的人民防空办公室。笔者认为， 应从运动角度科学加以分析。
其一，住宅小区的开发商确实是直接对人民防空工程的投资者， 但是这些并不能从法律上断定它就是真正的投资者，事实上住宅小区 的实际投资人是房屋的买受人——全体业主，即使建设依据等相关文 件上没有进行登记（该建设文件只能由具有相关资质的单位成为登记 的权利人，但该登记人投资建设的目的是出售商品房，并以售房款作 为对价转让其投资权益）。关键还在于，住宅小区的人民防空工程是 法定的配套工程，有些人民防空工程的建设费用并非来自开发商（如 不需缴纳土地出让金的情况，易地建造的情况），那么无条件地断定 住宅小区的人民防空工程的投资者为开发商，是缺乏事实及法律依据 的。
其二、住宅小区的全体业主和各区、县的人民防空办公室，均没 有符合法律规定的投资证明文件和有关权利证书，仅以各种推断而确 立投资者的身份，也是苍白无力的。
其三，我们试着从人民防空最高阶位的法律和相关规定出发，研 究住宅小区人防工程（用作地下停车场）的投资者或权利人。《北京 市人民防空工程建设与使用管理规定》（以下简称规定）是在《中华
人民共和国人民防空法》基础上，由北京市人民政府颁行的具体适用 的细则规定。该规定第 4 条规定：“市人民政府人民防空办公室（以 下简称市人防办）是本市人防工程建设和使用管理工作的主管机关， 负责本规定的组织实施和监督检查。区、县人民政府人民防空办公室， 按照各自的职责，依法管理本地区人防工程的建设和使用管理工作 （市或者区、县人民政府人民防空办公室，以下简称人防工程管理部 门）。本市计划、建设、公安、消防、财政、物价、工商行政和市政 管理等有关部门在各自的职责范围内，依法进行人防工程的建设和使 用管理工作。”
另有规定第 9 条：“建设单位在城镇结合民用建筑建设的人防工 程，应当按照国家和本市规定的建设标准进行建设。建设人防工程的 程序，该规定第 15 条规定：“按照规定需要建设人防工程的建设单位， 应当持市人防办核发的《人防工程设计审核批准通知单》或者《防空 地下室易地建设证明书》向规划管理部门申请办理《建设工程规划许 可证》。”
以上规定不难看出，开发商（建设单位）是在建设城镇结合民用 建筑（商品房）的情况下，依法应当配套建设人防工程，它不是自愿 的投资者，而是建设开发商品房的同时的义务承担者；人民防空办公 室依法只是住宅小区人民防空工程建设和使用的行政管理、监督机关， 同其他行政机关如计划、建设、公安、消防、财政、物价、工商行政 和市政管理等有关部门在各自职责范围内，依法进行人防工程的建设 和使用管理工作。因此，人民防空办公室，既不是住宅小区人防工程 的投资者，也不是住宅小区人防工程的所有权人。
综合客观现状和有关法律法规，住宅小区用作地下停车场的人民 防空工程，在住宅小区业主与开发商签订商品房买卖合同时，开发商 承诺，住宅小区具有的各项配套设施中，包含了人民防空工程；在合 同条款中，没有明确规定人民防空工程的建设成本，不包含在商品房 的销售成本之中；该人防工程的建筑面积计算在住宅小区共摊面积之 内，那么住宅小区用作地下停车场的人民防空工程，自从商品房开始 销售之日起，其投资人就开始转移，因此，住宅小区的人民防空工程
在以上条件下，其投资人毫无疑问就是住宅小区的全体业主。即便是 开发商尚未开始销售，开发商也只是作为一个大业主来充当投资人的 角色。
依照《中华人民共和国防空法》的规定，可将人防工程改建为地 下停车场。停车场的车位能否买卖，收益应归于哪一方。根据建设部 《城市地下空间开发利用管理规定》相关规定，允许建设单位对其投 资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。因此。理论上依 法改建的地下停车场的车位可以买卖。但在依照操作中要区别情况：
（1）如果地下停车场属于全体业主共有，那么，出售车位应当经 过业主大会同意，收益归全体业主。但目前我国法律没有赋予业主大 会代表全体业主对共有物进行处分的权利，所以，目前出售全体业主 共有的地下停车场车位，在实践中是不可操作的。但业主可以通过业 主大会，选聘相关的企业对停车场进行管理，其收益扣除必要的管理 费用后，应归全体业主共同所有。
（2）如果地下停车场的权属属于开发商，那么，开发商将地下停 车场分割成各个车位出售，在法律上不存在障碍。其收益也应归房地 产开发商所有。
篇五：住宅小区地下停车位权属法律问题研究
122856_建设工程施工合同
一、工程施工合同管理概 述
• 一、工程承包合同管理的概念
一、工程承包合同管理的概念
• 工程承包合同管理指工程承包合同双方当事人在 合同实施过程中自觉地、认真严格地遵守所签订 的合同的各项规定和要求，按照各自的权力、履 行各自的义务、维护各自的权利，发扬协作精神， 处理好“伙伴关系”，做好各项管理工作，使项 目目标得到完整的体现。
• 虽然工程承包合同是业主和承包商双方的一个协 议，包括若干合同文件，但合同管理的深层涵义， 应该引伸到合同协议签订之前，从下面三个方面 来理解合同管理，才能做好合同管理工作：
1、做好合同签订前的各项准备 工作
• 虽然合同尚未签订，但合同签订前各方的准备工 作，对做好合同管理至关重要。
• 业主一方的准备工作包括合同文件草案的准备、 各项招标工作的准备，做好评标工作，特别是要 做好合同签订前的谈判和合同文稿的最终定稿。
• 合同中既要体现出在商务上和技术上的要求，有 严谨明确的项目实施程序，又要明确合同双方的 义务和权利。对风险的管理要按照合理分担的精 神体现到合同条件中去。
1、做好合同签订前的各项准备 工作
• 业主方的另一个重要准备工作即是选择好监理工程师 （或业主代表，CM经理等）。最好能提前选定监理单 位，以使监理工程师能够参与合同的制定（包括谈判， 签约等）过程，依据他们的经验，提出合理化建议， 使合同的各项规定更为完善。
• 承包商一方在合同签订前的准备工作主要是制定投标 战略，作好市场调研，在买到招标文件之后，要认真 细心地分析研究招标文件，以便比较好地理解业主方 的招标要求。在此基础上，一方面可以对招标文件中 不完善以至错误之处向业主方提出建议，另一方面也 必须做好风险分析，对招标文件中不合理的规定提出 自己的建议，并力争在合同谈判中对这些规定进行适 当的修改。
2、加强合同实施阶段的合同管 理
• 这一阶段是实现合同内容的重要阶段，也 是一个相当长的时期。在这个阶段中合同 管理的具体内容十分丰富，而合同管理的 好坏直接影响到合同双方的经济利益。
3、提倡协作精神
• 合同实施过程中应该提倡项目中各方的协作精神， 共同实现合同的既定目标。在合同条件中，合同 双方的权利和义务有时表现为相互间存在矛盾， 相互制约的关系，但实际上，实现合同标的必然 是一个相互协作解决矛盾的过程，在这个过程中 工程师起着十分重要的协调作用。一个成功的项 目，必定是业主、承包商以及工程师按照一种项 目伙伴关系，以协作的团队精神来共同努力完成 项目。
二、工程承包合同的合同管理
• 工程承包合同管理是最细致、最复杂，也是最困难的合同 管理工作。
• 在市场经济中，承包商的总体目标是，通过工程承包获得 盈利。这个目标必须通过两步来实现：
• （1） 通过投标竞争，战胜竞争对手，承接工程，并签订 一个有利的合同。
• （2）在合同规定的工期和预算成本范围内完成合同规定 的工程施工和保修责任，全面地正确地履行自己的合同义 务，争取盈利。同时，通过双方圆满的合作，工程顺利实 施，承包商赢得了信誉，为将来在新的项目上的合作和扩 展业务奠定基础。
二、工程承包合同的合同管理
• 这要求承包商在合同生命期的每个阶段都必须有详细的计 划和有力的控制，以减少失误，减少双方的争执，减少延 误和不可预见费用支出。这一切都必须通过合同管理来实 现。
• 承包合同是承包商在工程中的最高行为准则。承包商在工 程施工过程中的一切活动都是为了履行合同责任。所以， 广义地说，承包工程项目的实施和管理全部工作都可以纳 入合同管理的范围。合同管理贯穿于工程实施的全过程和 工程实施的各个方面。在市场经济环境中，施工企业管理 和工程项目管理必须以合同管理为核心。这是提高管理水 平和经济效益的关键。
二、工程承包合同的合同管理
• 但从管理的角度出发，合同管理仅被看作 项目管理的一个职能，它主要包括项目管 理中所有涉及到合同的服务性工作。其目 的是，保证承包商全面地、正确地、有秩 序地完成合同规定的责任和任务，它是承 包工程项目管理的核心和灵魂。
三、合同管理与企业管理的关系
• 对于企业来说，企业管理都是以盈利为目 的的。而赢利来自于所实施的各个项目， 各个项目的利润来自于每一个合同的履行 过程，而在合同的履行过程中能否获利， 又取决于合同管理的好坏。因此说，合同 管理是企业管理的一部分，并且其主线应 围绕着合同管理，否则就会与企业的盈利 目标不一致。
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二、 合同管理的任务和主 要工作
• 工程施工过程是承包合同的实施过程。要使合同顺利实施， 合同双方必须共同完成各自的合同责任。在这一阶段承包 商的根本任务要由项目部来完成，即项目部要按合同圆满 地施工。
• 一个不利的合同，如条款苛刻、权利和义务不平衡、风险 大，确定了承包商在合同实施中的不利地位和败势。这使 得合同实施和合同管理很为艰难。但通过有力的合同管理 可以减轻损失或避免更大的损失。
• 一个有利的合同，如果在合同实施过程中管理不善，同样 也不会有好的工程经济效益。这已经被许多经验教训所证 明得标难，实施合同更难。
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二、合同管理的任务和主要工 作
• 目前，我国的许多承包公司常常很注重合同的签订， 也知道合同一字千金，所以谈判非常认真，字斟句 酌，能签订一个比较有利的合同。但签约后将合同 锁入抽屉，打入“冷宫”，不作分析和研究，疏于 合同实施阶段的合同管理工作，特别是施工现场的 合同管理工作，所以经常出现工程管理失误，经常 失去索赔机会或经常反为对方索赔，造成合同有利， 而工程却亏本的现象。
• 而国外有经验的承包商十分注重工程实施中的合同 管理，通过合同实施管理不仅可以圆满地完成合同 责任，而且可以挽回合同签订中的损失，改变自己 的不利地位，通过索赔等手段增加工程利润。所以 在工作中“天天念合同经”，天天分析和对照合同， 虽然合同不利，而工程却可盈利 。
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（一）、工程施工中合同管理的 任务
• 项目经理和公司签订“内部承包经营合同”后， 项目经理部合同管理人员向各工程项目管理人员 和分包人员学习和分析合同，进行合同交底工作。
项目部着手进行施工准备工作。现场的施工准备 一经开始，合同管理的工作重点就转移到施工现 场，直到工程全部结束。
篇六：住宅小区地下停车位权属法律问题研究
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